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文/十一弟 2019年七月，广州番禺的里仁洞村。 村子的空气里，还飘着一种很奇怪的味道—— 一边是城中村熟悉的潮湿、油烟和生活垃圾味，一边是电商时代留下来的热气腾腾。 快递车进进出出，年轻人抱着一摞摞包裹，从狭窄的握手楼之间钻过去。 那时候的里仁洞，是广州最不像CBD的地方。 600多家淘宝店挤在村里，3万多人靠电商吃饭。 村里有3900多栋出租屋，3万多套自建房，常住人口超过4万。 白天电商忙着发货，晚上房东挨个敲门收租，这是一个靠淘宝电商维持运转的城中村。 那年一个炎热的下午，里仁洞村会议室里，一场决定这个村子未来命运的表决，正在进行。 最后，越秀地产拿到了超过97%的支持率。 两天后，越秀和里仁洞村正式签下了旧改合作框架协议。 项目的开发体量和投资规模，都是天文数字—— 改造面积172公顷，总投资210亿，规划总建筑面积349万平米。 越秀画出了一张相当宏大的蓝图—— 住宅、公寓、酒店、商业综合体，还计划增加11所幼儿园和学校，把里仁洞和旁边的万博CBD连成一片。 这是越秀地产第一次真正大规模下场做旧改，外界给出的评价是—— 广州淘宝第一村要变身CBD。 旧改跟拿地卖房子，完全不是一回事，它是一门需要巨大耐心的生意。 公开市场拍地，交钱、取证、开工、卖房。 销售回款一到手，继续拿地。 旧改则是另一套游戏—— 开发商要面对的，是一户户村民、一栋栋握手楼、一条条窄巷，还有漫长的谈判、拆迁、安置和规划。 2019年，里仁洞旧改正式启动。 当天，很多村民跑过来围观沙盘。 他们站在沙盘前，指着未来的道路、学校和住宅，想象这个曾经被快递车堵成一团的淘宝村，以后会变成什么样子。 当时预计整个改造周期需要6年。 越秀之所以要介入这个旧改，首先看到的是地段和位置—— 里仁洞村北面是长隆和万博，附近有地铁3号线、7号线，距离广州南站、珠江新城都不远。 越秀地产的一把手林昭远，给出的判断很简单—— “地价是基本上锁定的，项目未来的发展和盈利，颇具想象空间。” 这句话，几乎可以看成越秀地产这几年做房地产的注脚。 不是追着市场最热的地方跑，是把钱押在自己能够看得懂、算得过来账、等得起的地方。 七年以后，里仁洞村和越秀地产，都换了一个世界。 01 越秀地产刚发布了2026年中期业绩，数字不那么好看了—— 上半年营收366亿，下降了23%。 毛利率跌到了10%以下，只有6%。 最后到手的净利润，还不到1个小目标。 换句话说，一年前还能赚到十几亿的生意，到今年上半年，几乎已经不赚钱了。 其实，越秀并不是卖不动了。 上半年，它卖了505亿，行业排名第八。 年初定下的千亿销售目标，一年过半，任务目标刚好过半。 销售额下降了18%，销售面积增长了16%。 一降一升，这道数学题很简单—— 房子卖得更多了，但价格低了。 过去，房企最漂亮的财务报表，是量价齐升，现在变成了去库存。 越秀的销售规模还在行业前十，现金流也没有失控。 但利润被市场一点一点地挤了出来。 把它上半年的财务报表翻过来，还有另一面—— 尽管账面上的利润没剩多少了，但兜里比以前更厚实了。 到上半年，越秀手上的现金资源，有515亿，比年初增加一成以上。 行业已经没人再提的三道红线，全部保持绿档—— 剔除预收账款后的资产负债率为65%，净借贷比率为49%，现金短债比为2.1倍。 标普和惠誉给出了BBB-投资级信用评级，展望稳定。 上半年的销售回款率升至71%，提高了10个百分点，使得经营性现金净流入138亿。 还有一个最漂亮的指标—— 融资成本。 上半年，越秀的融资成本，第一次掉到了3%以下，只有2.91%。 今年六月份，它刚发行了一笔本金19亿的境内公司债，票面利率低至1.97%。 上个月，住建部、自然资源部、金融监管总局联合出台了一项新政—— 明确有力有序地推进商品住房现房销售。 新出让土地项目优先实行现房销售，仍然采用预售的，单体建筑也要完成主体结构封顶。 从前那个先卖图纸沙盘、收钱以后再盖房子的时代，正式开始松动了。 过去三十年，中国房地产行业最熟悉的一幕，应该是这样的—— 售楼处里，站在一个巨大的沙盘前，销售员拿着激光笔，指指点点。 他们告诉你—— 这里以后是小区大门，这里是学校，这里有商业街，这里是地铁口。 然后客户签合同交钱，开发商拿到预售资金，继续盖房。 房子还没建好，买房人的贷款，已经先打到了房企账户上。 房地产就是这样滚动起来的。 现在，游戏规则变了—— 现房销售真正的考验，不再是预售制下的营销能力。 它不止改变了新房的买卖方式，也改变了地产开发的时间周期，还有房企的资金逻辑。 能把借钱的成本，压降到3%以下，越秀已经掌握了现房时代最重要、也最需要的能力。 谁把杠杆水平控制得更低，谁兜里的现金更多，谁能拿到成本更低的融资，谁才有资格玩下一局。 在现房销售正式到来之前，越秀已经提前把
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